在房地產(chǎn)風(fēng)云動(dòng)蕩的2021年，央企中國(guó)金茂（00817.HK，下稱(chēng)“金茂”）憑借強(qiáng)勁的銷(xiāo)售回款、穩(wěn)健的資金把控能力，向投資者交出了一份靚麗的年終答卷。

3月29日，金茂發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告，顯示集團(tuán)全年錄得合同銷(xiāo)售金額2356億元，銷(xiāo)售回款率超95%；營(yíng)業(yè)收入900.6億元，同比上升50%；毛利167.58億，同比上升38%；股東應(yīng)占利潤(rùn)（扣除投資物業(yè)公平值收益后）48.27億，同比大增49%。

近五成的凈利潤(rùn)增速，一定程度上超出市場(chǎng)預(yù)期，顯示出金茂穩(wěn)健可持續(xù)的盈利能力。自2015年以來(lái)，金茂逐步形成“以城聚人，以城促產(chǎn)”的城市運(yùn)營(yíng)邏輯，其一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的獨(dú)特開(kāi)發(fā)模式，使金茂擁有別于同行的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、以及更廣闊的利潤(rùn)空間。

得益于集團(tuán)亮眼的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，中信建投、瑞銀、花旗等券商陸續(xù)給予金茂買(mǎi)入評(píng)級(jí)，資本市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)可度不斷提升。在原有低融資利率的基礎(chǔ)上，各金融機(jī)構(gòu)與金茂的合作也愈發(fā)緊密，截至2021年12月31日，金茂未提取的貸款余額達(dá)1114.55億元。

展望未來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)并存，但經(jīng)濟(jì)基本面韌性強(qiáng)、潛力足、長(zhǎng)期向好的態(tài)勢(shì)不變，新型城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)，城市更新需求不斷涌現(xiàn)。中國(guó)金茂將持續(xù)以“釋放城市未來(lái)生命力”為己任，推動(dòng)城市升級(jí)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，與時(shí)代共建美好人居。

深耕一二線城市銷(xiāo)售創(chuàng)新高

市場(chǎng)震蕩期，方顯企業(yè)本色。面對(duì)嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)，去年金茂以現(xiàn)金流安全為底線，堅(jiān)持快收緩支，嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模，“三道紅線”維持綠檔。同時(shí)，公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆勢(shì)創(chuàng)新高，全年實(shí)現(xiàn)簽約額2356億元，穩(wěn)居行業(yè)TOP15地位。

將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，從2015年宣布轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商以來(lái)，金茂的銷(xiāo)售金額從300億跨越至2021年的2356億，以不可忽視的增長(zhǎng)速度，躋身行業(yè)頭部陣營(yíng)。

能在樓市調(diào)整期穩(wěn)步前行，得益于金茂對(duì)品質(zhì)住宅需求的堅(jiān)持，對(duì)一二線高能級(jí)城市的深耕。此外，金茂堅(jiān)持打造“科技人居”，9大場(chǎng)景打造金茂智慧社區(qū)，并針對(duì)90后年輕客群進(jìn)行洞察，將需求融入產(chǎn)品設(shè)計(jì)，打造出系列標(biāo)桿產(chǎn)品和活力圈層。

獨(dú)特的產(chǎn)品力，助推金茂的百億級(jí)城市公司不斷增多。2021年，金茂在北京、南京、杭州、上海、青島、寧波等9個(gè)城市簽約銷(xiāo)售金額突破100億，其中，北京、南京銷(xiāo)售金額突破200億。金茂旗下百億城市公司從2019年的4個(gè)，三年擴(kuò)容至9個(gè)。

憑借在優(yōu)質(zhì)城市的持續(xù)深耕，金茂各項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款也極為亮眼。2021年，青島大云谷嶗山金茂府、南京云瀾尚府成為青島、南京的城市銷(xiāo)冠項(xiàng)目；北京東叁金茂府、杭州金茂星外灘·秦望府在競(jìng)爭(zhēng)激烈的北京、杭州市場(chǎng)獲得了單盤(pán)超85億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

進(jìn)入2022年，樓市雖然仍在恢復(fù)階段，但金茂管理層對(duì)公司發(fā)展不乏信心。截至2021年12月31日，金茂尚有已簽約未做收金額2928億元，其中一二線核心城市簽約占比達(dá)87%。2022年，金茂計(jì)劃供貨超4000億，二級(jí)貨源中78%位于一二線核心城市。

此外，年報(bào)顯示，金茂已為未來(lái)持續(xù)發(fā)展準(zhǔn)備了充足的優(yōu)質(zhì)土地，2021年新獲取62個(gè)二級(jí)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備中82.4%位于北京、上海、廣州等一二線核心城市。截至2021年12月31日，金茂的土地儲(chǔ)備達(dá)9323萬(wàn)平方米，后續(xù)銷(xiāo)售穩(wěn)增無(wú)虞。

資金穩(wěn)健“三道紅線”保持綠檔

地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售業(yè)績(jī)亮眼，為金茂各項(xiàng)營(yíng)收指標(biāo)提供了穩(wěn)健增長(zhǎng)的基石。年報(bào)顯示，2021年，金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入900.6億元，主要因城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的收入增長(zhǎng)，期內(nèi)該板塊收入占總收入比重達(dá)91%，錄得826.4億元，同比增長(zhǎng)52%。

在此之上，多家券商對(duì)金茂的后市表現(xiàn)極為看好。海通證券研報(bào)稱(chēng)，維持金茂優(yōu)于大市評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)區(qū)間2.34~2.81港元，預(yù)測(cè)其2022年歸母凈利潤(rùn)52.36億元。中金公司稱(chēng)，維持金茂跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)2.79港元，預(yù)測(cè)金茂2022年歸母凈利潤(rùn)為60.37億元。

相較于銷(xiāo)售及盈利方面的表現(xiàn)，地產(chǎn)商在融資端是否通暢，更關(guān)乎企業(yè)發(fā)展命脈。

在過(guò)去的2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的巨變，這種巨變帶來(lái)的陣痛，從房企融資總量上也可見(jiàn)一斑。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來(lái)融資量首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，達(dá)到五年來(lái)最低點(diǎn)。

值得注意的是，作為經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健向好的央企，金茂在融資環(huán)境整體趨緊的情況下，依然成功獲取多筆高質(zhì)量低息融資，包括利率3.2%的5年期6億美元境外高級(jí)債、利率3.74%的3年期30億普通中票、利率3.65%的3年期20億普通中票......

在更直觀的融資成本上，2019至2021年，金茂平均借貸成本分別為4.94%、4.42%、3.98%，融資成本逐年下降，處于行業(yè)最低水平，為公司未來(lái)發(fā)展提供了充沛的資金儲(chǔ)備和盈利空間。

截至2021年期末，金茂的資產(chǎn)總額達(dá)到3688億元，所有者權(quán)益951億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約264億元，EBITDA利息保障倍數(shù)2.49倍。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2021年中國(guó)金茂保持了“三道紅線”全綠的安全穩(wěn)健底盤(pán)。

得益于此，金茂與中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、交通銀行等在內(nèi)的多個(gè)優(yōu)質(zhì)金融機(jī)構(gòu)保持良好合作，為中國(guó)金茂保持融資優(yōu)勢(shì)提供保障。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，中國(guó)金茂未提取的貸款余額達(dá)1114.55億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)下行業(yè)調(diào)整期，金茂此類(lèi)企業(yè)擁有穩(wěn)健的資金盤(pán)面、極具優(yōu)勢(shì)的融資成本，將有更多機(jī)會(huì)在公開(kāi)市場(chǎng)擇機(jī)拿地，為未來(lái)發(fā)展添糧加倉(cāng)。當(dāng)前，房企拿地利潤(rùn)空間已較前兩年有所提升，隨著市場(chǎng)不斷出清，金茂的核心競(jìng)爭(zhēng)力也將逐漸凸顯。

城市運(yùn)營(yíng)規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)

隨著住宅開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)天花板顯現(xiàn)，房企均在積極探索新的發(fā)展模式。

2015年以來(lái)，金茂逐步形成“以城聚人，以城促產(chǎn)”的城市運(yùn)營(yíng)邏輯，圍繞“大科技、大文化、大健康”三大產(chǎn)業(yè)，打造強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和資源配套能力。這種一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、注重規(guī)模效應(yīng)的發(fā)展模式，不僅使金茂擁有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，還能成為金茂未來(lái)利潤(rùn)的有力補(bǔ)充。

業(yè)績(jī)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2021年金茂來(lái)自城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的簽約額占比25.61%，較上年度提升4.37%；新增二級(jí)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備36%來(lái)自城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，對(duì)集團(tuán)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度不斷提升。

不同于一些房企的產(chǎn)業(yè)園、文旅城打造，金茂的城市運(yùn)營(yíng)不僅參與城建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、城市功能板塊開(kāi)發(fā)建設(shè)等各方面的規(guī)劃，還進(jìn)行資源及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，形成多元業(yè)態(tài)發(fā)展，打造多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，展現(xiàn)金茂在城市運(yùn)營(yíng)方面的整體規(guī)劃與布局。

這種模式，極為看中在城市運(yùn)營(yíng)上的規(guī)模效應(yīng)。自2007年起，金茂每年落地一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，到2019年新增7個(gè)，2020年新增7個(gè)。在2021年，金茂仍新增6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，目前已累計(jì)獲取城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目34個(gè)，在全國(guó)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)與領(lǐng)先效益。

值得注意的是，金茂的母公司中國(guó)中化，在其城市運(yùn)營(yíng)板塊發(fā)揮了有力的協(xié)同作用。背靠中國(guó)中化，金茂的資源協(xié)同優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化，城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展打開(kāi)了新局面。

2021年，中國(guó)金茂分別協(xié)同化工新材料公司和中化實(shí)業(yè)，在貴州和青島打造貴陽(yáng)水晶智慧新城與青島西海岸科技城；為湖州南太湖項(xiàng)目引入先正達(dá)，打造智慧農(nóng)業(yè)示范區(qū)標(biāo)桿；在三亞南繁科技城引入了中種總部、中化化肥區(qū)域總部……

在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與資源聚集方面，2021年，金茂與443家優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源完成戰(zhàn)略簽約，期末其產(chǎn)業(yè)資源庫(kù)內(nèi)的活躍資源數(shù)量已超過(guò)1400家。行知行機(jī)器人、華師大附中、科大訊飛等優(yōu)勢(shì)資源已于落位金茂旗下青島、嘉興、寧波、金華等地的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

發(fā)揮資源協(xié)同優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，金茂也持續(xù)強(qiáng)化自身綜合實(shí)力，以多元業(yè)務(wù)板塊助力城市運(yùn)營(yíng)進(jìn)階。5月，中國(guó)金茂旗下首個(gè)成功改造的城市級(jí)商業(yè)中心——南京覽秀城煥新開(kāi)業(yè)，以體驗(yàn)與創(chuàng)新業(yè)態(tài)為核心，定位為聚焦年輕中產(chǎn)家庭的城市級(jí)商業(yè)中心。

同時(shí)，金茂酒店正式發(fā)布五大自有品牌，為城市量身定制更具幸福感和品質(zhì)感的生活空間。作為國(guó)內(nèi)標(biāo)桿高端物業(yè)和城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，金茂服務(wù)積極外拓，持續(xù)完善城市服務(wù)體系，簽約城市物業(yè)項(xiàng)目3個(gè)，覆蓋面積81平方公里，簽約面積932萬(wàn)平。

花旗表示，金茂在城市營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目和建筑管理方面的優(yōu)勢(shì)，可舒緩其毛利率并重振盈利增長(zhǎng)，母公司合并后資源協(xié)同效應(yīng)增強(qiáng)，集團(tuán)將更加專(zhuān)注于商業(yè)、服務(wù)和科技。較低的融資成本，也是金茂的顯著優(yōu)勢(shì)所在，維持中國(guó)金茂“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

金茂也表示，將繼續(xù)發(fā)揮城市運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)城市升級(jí)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，助力政府打造城市新核心。 在深化城市運(yùn)營(yíng)模式的同時(shí)，持續(xù)提升開(kāi)發(fā)及持有核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)效益，未來(lái)兩大抓手將逐步固化為科技板塊和服務(wù)板塊，以打造行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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