你貪圖它的利息，它貪戀著你的本金。

曾幾何時(shí)，與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的投資理財(cái)產(chǎn)品，標(biāo)簽是穩(wěn)健、有保障。這個(gè)小眾且隱秘的理財(cái)市場(chǎng)，一度讓投資人賺取了可觀的收益，甚至被地產(chǎn)從業(yè)人員譽(yù)為“公司的隱性福利”。

不過(guò)，隨著去年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，以及部分企業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，涉房理財(cái)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)敞口開始逐步暴露出來(lái)，房企無(wú)法如期兌付本息已不再是個(gè)案。

“過(guò)去打工攢下來(lái)的幾大百萬(wàn)，都被套到公司的理財(cái)產(chǎn)品里了，幾乎是家庭的全部存款。”一位就職于恒大集團(tuán)的員工告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在他看來(lái)，這筆錢似乎已經(jīng)看不到收回的希望。

曾經(jīng)讓投資人輕松實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值的涉房理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、私募債券等，如今在房企違約或延期兌付計(jì)劃之下，已成為燙手山芋，拿在手上不知何時(shí)才能回本，想轉(zhuǎn)手出去卻已無(wú)人接盤。對(duì)于大多數(shù)投資者來(lái)說(shuō)，如何降低投資損失，已是當(dāng)下最核心的問題。

房企的“隱性福利”

對(duì)于地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)，吸引到最多的資金是企業(yè)發(fā)展壯大的不二法門。

在2014年之前，房企主要融資渠道較為通暢，作為房企非標(biāo)融資的地產(chǎn)系理財(cái)產(chǎn)品，規(guī)模并不大。2014年起，在去庫(kù)存需求端持續(xù)向好、金融監(jiān)管寬松等原因的共同驅(qū)動(dòng)下，房企融資加杠桿動(dòng)力較強(qiáng)，地產(chǎn)系理財(cái)開始擴(kuò)張。

這一時(shí)期“購(gòu)房寶”、“利民寶”、“職工寶”類理財(cái)產(chǎn)品如雨后春筍，通常具有投資門檻低、年化收益率高等特點(diǎn)，投資人以業(yè)主、潛在購(gòu)房者、房企內(nèi)部員工居多。吸引員工購(gòu)買自家理財(cái)產(chǎn)品，也逐漸成為各大房企的一項(xiàng)融資渠道。

多位房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，身邊的同事基本上都買過(guò)公司的理財(cái)產(chǎn)品。公開信息顯示，陽(yáng)光金服涉及投資人約1萬(wàn)人，其中員工約3千人；奧園的投資產(chǎn)品涉及投資人大概1500人，員工及家屬占了一半以上。

據(jù)曾在某華東房企工作3年有余的薛冰（化名）介紹，一般公司發(fā)的理財(cái)產(chǎn)品，大家都會(huì)搶著買，可以購(gòu)買多期，也可多人合買；通常會(huì)有10%-12%的收益率，遠(yuǎn)高于其他類型的投資，而且底層資產(chǎn)都是公司的項(xiàng)目，這意味著只要能夠正常銷售回款、正常發(fā)債，實(shí)現(xiàn)資金回流，就可以實(shí)現(xiàn)兌付。“真的算得上隱形福利了。”

曾在陽(yáng)光城某區(qū)域公司工作的楊曉（化名）周邊的員工都入手了陽(yáng)光城的理財(cái)產(chǎn)品，規(guī)模從幾十萬(wàn)到百萬(wàn)不等。楊曉亦曾先后購(gòu)買多只產(chǎn)品，“收益率高，而且之前所有的理財(cái)產(chǎn)品都如期、足額兌付，我們身在公司內(nèi)部，對(duì)公司的情況熟悉，所以也比較放心。”

據(jù)楊曉介紹，公司每隔一段時(shí)間就會(huì)推出新產(chǎn)品，“比如國(guó)慶或節(jié)假日會(huì)推，某總裁或副總裁還會(huì)直播介紹，每個(gè)人都可以買很多只產(chǎn)品。”不光是地產(chǎn)板塊的員工，包括教育等在內(nèi)的陽(yáng)光集團(tuán)旗下其他板塊員工，都可以購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，到期后可直接提現(xiàn)。

于是，2021年年中，他又買入了三只產(chǎn)品，回報(bào)率都在10%，周期均不足一年，本金總規(guī)模超百萬(wàn)元。

可惜的是，最后一筆投入隨著陽(yáng)光城的暴雷而陷入了兌付危機(jī)，隱形福利變成了財(cái)富黑洞。

楊曉回憶道，2021年10月就出現(xiàn)了兌付逾期的情況。“有當(dāng)月理財(cái)?shù)狡诘耐鲁霈F(xiàn)了無(wú)法提現(xiàn)的情況，”他說(shuō)，“11月1號(hào)開始，華冕客服就對(duì)到期理財(cái)人進(jìn)行電話通知。此后領(lǐng)導(dǎo)對(duì)員工逐個(gè)約談，表示公司確實(shí)有現(xiàn)金流的危機(jī)，告訴我們?nèi)绻蟹孔涌梢阅镁腿ツ梅孔印?rdquo;

同期，陽(yáng)光城對(duì)外披露了包括現(xiàn)金分期兌付、實(shí)物資產(chǎn)兌付等在內(nèi)的兌付方案；其中，本金償還方案為，到期首月兌付10%，之后第7-12個(gè)月內(nèi)，每月償還15%；利息亦是7-12月分?jǐn)偂?/p>

現(xiàn)金與實(shí)物兌付相結(jié)合，是多數(shù)出險(xiǎn)房企給出的理財(cái)產(chǎn)品兌付方案。例如奧園針對(duì)60億逾期理財(cái)?shù)膬陡斗桨赴?ldquo;現(xiàn)金+實(shí)物”，其中現(xiàn)金兌付以200萬(wàn)為界，兌付周期為6個(gè)月、21個(gè)月，實(shí)物兌付則由集團(tuán)提供總貨值不低于90億元的物業(yè)資產(chǎn)；恒大則給出了現(xiàn)金分期兌付、實(shí)物資產(chǎn)兌付、沖抵購(gòu)房尾款兌付3種方案。

楊曉采用了兩種兌付方式的結(jié)合，一部分抵房、一部分現(xiàn)金。但還有許多投資者對(duì)這個(gè)方案并不滿意，有不少陽(yáng)光城理財(cái)產(chǎn)品的投資者在社交平臺(tái)上表示，或區(qū)域內(nèi)無(wú)房可選，或拿來(lái)抵債的房源差，可能面臨脫手困難等問題。

薛冰目前手中還持有部分原公司的理財(cái)產(chǎn)品，近期也已收到抵房的方案，但還沒有具體細(xì)則。“其實(shí)，抵房操作起來(lái)有很多細(xì)節(jié)上的問題。比如房源所在區(qū)域是否限購(gòu)、限售，以及網(wǎng)簽、過(guò)戶、更名等一系列問題，車位、商鋪等還可能賣不出去，”他分析稱，若是現(xiàn)房還好，若是期房，交付及未來(lái)變現(xiàn)都需要時(shí)間，同時(shí)盡管房子總價(jià)會(huì)略低于市場(chǎng)價(jià)，但總房?jī)r(jià)超過(guò)理財(cái)額度還要補(bǔ)差價(jià)，“所以現(xiàn)在抵房的方案，大家都比較排斥。”

而即便選了現(xiàn)金兌付，也難以保證原本的承諾能得到完全地履行。“現(xiàn)金兌付的方案最近也發(fā)生了不少變動(dòng)，”楊曉說(shuō)，理財(cái)群里有即將到期的群友從客服處獲得的反饋稱，到期日后還要15個(gè)工作日才能兌付一部分，“展期時(shí)間都不太一樣，一直在變，也沒有任何紙質(zhì)通知或承諾。”有投資者也在社交平臺(tái)上發(fā)帖稱，2月份的“166”方案已經(jīng)難以兌付了。

信托投資被套牢

相較于近年來(lái)才逐漸大范圍興起的理財(cái)產(chǎn)品，信托則是房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)的最主流融資方式。不少房企的招股書都曾揭示出與各大信托公司的密切聯(lián)系。

據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年以來(lái)，投向房地產(chǎn)的資金，信托占比一直保持在約在10%~16%之間，2019年二季度末達(dá)到最高峰值，占比約15.38%，為信托資金的第二大流向。

而對(duì)于信托業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品擁有相對(duì)高的收益率和相對(duì)優(yōu)質(zhì)的抵押品，故而保持著對(duì)資金的持續(xù)吸引。有市場(chǎng)人士表示，信托本身風(fēng)控嚴(yán)格，只做“確定”的事，而房地產(chǎn)算得上過(guò)去多年來(lái)最確定的投資，也就成為不少信托的選擇。

于是，當(dāng)房企難以按時(shí)還本付息，提供的延期兌付方案又無(wú)法得到投資者的認(rèn)可時(shí)，信托“踩雷”也就成為無(wú)法避免的事件。“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”的逾千位投資者最近就陷入了這樣的困境。

據(jù)投資人提供的信息顯示，這項(xiàng)成立于2020年7月17日的信托計(jì)劃，總規(guī)模共87億元，信托期限不超過(guò)36個(gè)月，分為ABCDE類產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品時(shí)限及投資規(guī)模，年化收益率基本在6.8%-7.9%之間，最低投資額度為100萬(wàn)元。

繼2021年2月、10月先后完成A、B兩類產(chǎn)品的兌付后，當(dāng)前本金余額約12.94億元的C類產(chǎn)品原本于2月17日到期，此后還有約47億元將在今年4-8月陸續(xù)到期。

但已陷入流動(dòng)性危機(jī)中的世茂集團(tuán)無(wú)法按期予以兌付，并曾給出每個(gè)工作日償還1000萬(wàn)元的方案，預(yù)計(jì)償還將時(shí)間超2年，投資人一開始并未接受該展期計(jì)劃。

2月16日，世茂集團(tuán)執(zhí)行董事呂翼在投資者交流會(huì)上給出的新兌付方案顯示，世茂預(yù)計(jì)在2022年全年，歸還貸款本金的25%及利息；2023年全年，歸還本金的35%及利息；2024年全年歸還余下的本金40%及利息。

但無(wú)論是對(duì)兌付方案抑或是對(duì)受托人中信信托，投資人都頗為不滿。“缺乏誠(chéng)意”是不少投資人對(duì)兌付方案的評(píng)價(jià)，他們認(rèn)為相較于公開債首期兌付比例，世茂方面給出的首期兌付規(guī)模太少，“戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)”。

同樣對(duì)于房企給出的兌付方案十分不滿的，還有在這輪行業(yè)出清過(guò)程中被“牽連”頗深的債券持有者。

“我們是在1月4日正榮發(fā)布永續(xù)債償還公告之前買入的。”專門從事高收益?zhèn)顿Y的張揚(yáng)（化名）在今年1月初購(gòu)入了規(guī)模在千萬(wàn)元的“PR正榮01”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，該筆債券為天風(fēng)-正榮應(yīng)收賬款第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，目前余額約2.24億元，將于3月17日到期。隨著正榮在2月下旬發(fā)布的美元債展期公告，境內(nèi)的債券也進(jìn)入了展期談判中。

張揚(yáng)告訴第一財(cái)經(jīng)，正榮起初給出的兌付方案是先還10%，“這意味著其實(shí)這家公司現(xiàn)金已經(jīng)是枯竭的狀態(tài)”。

造成這一情況的關(guān)鍵因素在于正榮管理層對(duì)融資鋪排、項(xiàng)目銷售資金回流等一系列情況的把握，出現(xiàn)了偏差，疊加春節(jié)期間的支付高峰，金融機(jī)構(gòu)的抽貸以及銷售超預(yù)期下滑等，使得現(xiàn)金流與到期債務(wù)之間形成了難以彌補(bǔ)的缺口。

“其實(shí)從正榮的土儲(chǔ)、公司經(jīng)營(yíng)看，這都算是一家還不錯(cuò)的企業(yè)，債務(wù)壓力也不像恒大、佳兆業(yè)那么龐大，有不少賺錢的項(xiàng)目，無(wú)論境內(nèi)還是境外，整體市場(chǎng)對(duì)這家公司還是很認(rèn)可的。”張揚(yáng)分析道，這樣一家公司突然對(duì)年內(nèi)所有債務(wù)進(jìn)行展期，“前后差異太大，大家在情緒上很難接受。”于是，有該筆債券的投資者通過(guò)社交平臺(tái)發(fā)布了成立維權(quán)群的信息。

回本周期漫長(zhǎng)

在當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)背景下，無(wú)論是普通的自然人投資者，還是專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者，似乎都面臨著進(jìn)退兩難的境地。

“如果沒有抵押物，硬展期一年的話，其實(shí)跟不兌付也沒什么太大的區(qū)別。”張揚(yáng)認(rèn)為，“一年之后房企就會(huì)有兌付能力了嗎？實(shí)際上不太可能，再融資已經(jīng)斷了，而交房、工程還要繼續(xù)推進(jìn)，利息也還在漲。這也就意味著，時(shí)間拉長(zhǎng)了，房企負(fù)擔(dān)加重了，相較于一年前更弱了。”

這也在一定程度上意味著，“很多時(shí)候，也不是企業(yè)要故意賴賬，而是手上確實(shí)沒錢，無(wú)法按時(shí)足額兌付。”薛冰表示。

于是，若接受房企給出的兌付方案，在市場(chǎng)行情不確定的情況下，過(guò)長(zhǎng)的償付周期讓最終的兌付結(jié)果充滿不確定性；而若采取較為進(jìn)取的維權(quán)方式，走向起訴乃至破產(chǎn)清算的結(jié)局，投資者能拿回多少本金同樣無(wú)法保證。

北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人余偉權(quán)向第一財(cái)經(jīng)分析，現(xiàn)階段對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，最好的方式還是跟開發(fā)商談判，把同一個(gè)產(chǎn)品中的投資人集合起來(lái)，取最大公約數(shù)，與機(jī)構(gòu)談解決方案，效率更高，也會(huì)有一定的議價(jià)權(quán)，合理溝通，盡量減少損失。

“真的有必要的時(shí)候，再走訴訟程序。”余偉權(quán)表示，還是要判斷對(duì)方的兌付能力，“理論上本金是可以保障的，但判決書上的保障和實(shí)實(shí)在在拿回錢是兩碼事。”

最近，包括張揚(yáng)在內(nèi)的投資者便通過(guò)與正榮的談判，爭(zhēng)取到了更好的兌付方案。從最初的展期一年、“10%+90%”的兌付節(jié)奏，到當(dāng)前的“20%+80%+項(xiàng)目股權(quán)抵押”。“（這個(gè)兌付方案）通過(guò)的可能性挺大的。”

不過(guò)，也有強(qiáng)硬的債權(quán)人直接使用了“殺手锏”。近日，大發(fā)地產(chǎn)被債權(quán)人呈請(qǐng)清盤。其中，清盤是一種法律程序，即公司停止生產(chǎn)運(yùn)作，所有資產(chǎn)進(jìn)行出售變現(xiàn)，再按先后次序償還未付的債項(xiàng)，之后按法律程序宣布公司解散等一連串過(guò)程。

而發(fā)出這一呈請(qǐng)的，是本金總額為1500萬(wàn)美元的未償優(yōu)先票據(jù)（ISIN: XS2286017640）持有人。今年1月份時(shí)，大發(fā)地產(chǎn)曾就該筆未償還本金總額為1.845億美元債進(jìn)行交換要約，當(dāng)時(shí)有約1.44億美元同意要約交換，尚有逾4000萬(wàn)美元未償付票據(jù)本金或利息。

張揚(yáng)表示，這算得上是債權(quán)人最后的維權(quán)方式了，但即便如此，由于清償順序十分靠后，清盤了也不一定能拿回多少資產(chǎn)。

“其實(shí)我們還是更希望公司能渡過(guò)一個(gè)難關(guān)，至少能挺過(guò)這段時(shí)間，”楊曉說(shuō)，“有些人家庭條件還不錯(cuò)，但我也有聽說(shuō)有些員工是跟好多親戚湊錢買的理財(cái)產(chǎn)品，可能就是把整個(gè)身家放在里面，或者有人當(dāng)時(shí)急用錢，甚至愿意打折出售自己的理財(cái)產(chǎn)品，但都挺困難的，所以還是希望老東家能平穩(wěn)，讓小家也能安穩(wěn)度過(guò)這段時(shí)間。”

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