三月已至，全國樓市整體“回暖”信號并不明顯。近日，更多城市將政策調(diào)整、信貸支持的著眼點從“剛需”移至“首改”（改善需求）。

1日晚間，一則官方發(fā)布松綁“限貸”“限購”的消息，在住建部重點監(jiān)測地區(qū)、中原城市群核心城市之一的鄭州，引發(fā)了關(guān)注。鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。該通知明確，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。

2日，第一財經(jīng)從當(dāng)?shù)厥忻瘛⒍嗝康禺a(chǎn)中介處獲悉，目前，鄭州多個區(qū)域房管局對于二手房個稅征收政策也有意向進行調(diào)整。“過去鄭州按照差額20%的方式進行征稅，按照最新調(diào)整，符合相應(yīng)條件的人群可按1%核定比例征收個人所得稅，但具體如何實施尚未細(xì)化。”一名中介人士稱。

克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年1月，鄭州商品房去化周期增加至21個月，超出12-18個月合理區(qū)間，二手房價也繼續(xù)下探。

住建部部長王蒙徽在近日國新辦召開的專題會議上表示，伴隨城鎮(zhèn)化推進，2000年以前建成的大量老舊小區(qū)，存在住房面積小、配套差，質(zhì)量不高等問題，群眾改善居住環(huán)境和居住條件的要求都比較迫切。同時，新冠肺炎疫情也對居民改善居住條件和居住環(huán)境方面提出了更加迫切的要求。

隨著中央多次重申將改善性需求納入合理購房需求的范疇，近月來，部分樓市低迷的城市已為“改善族”打開政策支持的工具箱，與金融機構(gòu)協(xié)同發(fā)力，以降低居民的換房成本，提升二手房市場的活躍度。

在與河南交界的湖北，近日也有城市釋放出二手房的支持政策。根據(jù)宜昌住房公積金管理委員會2月底出臺的公積金新政，當(dāng)?shù)乩U存職工購買二套住房不再提取和貸款“二選一”，即可同時提取公積金并申請公積金貸款。與此同時，新政將二套房公積金貸款的首付比由房價的50%降為30%。

中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國百城商品住宅成交面積降幅仍在4成左右，樓市整體延續(xù)低溫狀態(tài)。在此背景下，“給予改善性需求更大的信貸支持”已成為下行期地方“因城施策”、提振樓市的共同選擇。

除宜昌外，半個月以來，南寧、菏澤等多個三四線城市也陸續(xù)從下調(diào)二套房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款首付比，降低二套房貸款利率等方面“出招”，推動當(dāng)?shù)囟址渴袌龌嘏?/p>

與省會城市鄭州相比，宜昌、南寧、菏澤等非限購的三四線城市的樓市低溫態(tài)勢更為明顯。以宜昌為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，宜昌二手房價格指數(shù)已連續(xù)10個月環(huán)比下跌，近三個月以來，跌幅維持在0.4％-0.5％的高位區(qū)間。

業(yè)界有觀點認(rèn)為，對如鄭州等二線城市改善性需求的信貸支持將是推動市場回暖的最重要動力源。

“當(dāng)前，全國二手房市場景氣度仍待修復(fù)。在此背景下，房地產(chǎn)市場的信貸支持政策，正逐漸從新房市場走向二手房市場，從中低能級城市向中高能級城市過渡。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進稱。

今年以來，在熱點一二線城市，雖尚未出臺支持合理改善性需求的樓市新政，但針對二套房的信貸寬松力度已悄然加大。

第一財經(jīng)從多方了解到，截至2日，在一線城市廣州，商業(yè)銀行辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)時，貸款評估的標(biāo)準(zhǔn)有所松動。“現(xiàn)階段，銀行放款可依據(jù)實際成交價而非指導(dǎo)價，對于首套按揭結(jié)清的購房者，二手首付最低5成。”當(dāng)?shù)匾幻薪槿耸糠Q，該項調(diào)整既與市場回歸理性，實際成交價與參考價的差值減少有關(guān)，也和二手房市場成交量持續(xù)走低有關(guān)。

從貸款利率和放款速度來看，據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計，在所監(jiān)測的103個重點城市中，2月份主流二套房貸利率為5.75%，較上月回落9個基點，為2019年以來單月下降的最大幅度，其中北京、上海等房貸利率均下降；包括北京、深圳等在內(nèi)的近四成城市，當(dāng)月放款周期不足一個月。

貝殼研究院認(rèn)為，相比于供給端的紓困政策，信貸環(huán)境寬松和需求端的支持政策更利于降低購房成本，對于提振市場信心、釋放住房需求有積極作用。隨著各線城市改善性支持政策和信貸利好消息持續(xù)釋放，預(yù)計全國二手房市場將在三月份持續(xù)修復(fù)，并帶動樓市整體景氣度回升。

“目前，廣州各大銀行的二套房貸款利率為5.65％-5.85％，放款周期1-2個月，疊加二套房掛牌量大增，首改者可選擇和可支付的空間都有所增多。2月以來，帶客量已明顯回升。”上述廣州中介人士稱。

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