“沒(méi)有最差，只有更差”可以說(shuō)是深圳樓市春節(jié)的集中體現(xiàn)。

深圳福田區(qū)一中介門店的負(fù)責(zé)人表示，年前門店員工離職一半，年后又有幾個(gè)同事尋求轉(zhuǎn)行。

“門店人員差不多是樓市行情景氣時(shí)期的三分之一左右，主要是樓市行情比較差，開(kāi)單少，撐不下去。”該人士表示。

剛剛過(guò)去的1月，深圳樓市再度跌至近年的最低谷，并將2021年底翹尾行情反噬掉了。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)，2022年1月，深圳全市二手商品住宅共計(jì)成交1557套，同比下滑64.38%，該數(shù)據(jù)為近十年來(lái)最低值；成交面積為14.73萬(wàn)平方米，同比大跌75.04%。

這固然有1月中下旬進(jìn)入春節(jié)氛圍的影響，作為移民城市，不少深圳人陸續(xù)返鄉(xiāng)過(guò)年，直接影響了深圳樓市1-2月的成交，樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)的淡季。但是更多的市場(chǎng)人士認(rèn)為，這仍受制于二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的深層次影響。

2021年2月，深圳推出二手房參考價(jià)之后，當(dāng)月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環(huán)比下降40%。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳2021年共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%。全年二手住宅成交量在4月-10月之間曾出現(xiàn)七連跌，而10月成交量更是僅為1605套。在11月出現(xiàn)小幅上漲后，12月又繼續(xù)走低，二手住宅成交僅2076套。

拉至更長(zhǎng)的時(shí)間軸來(lái)看，2021年深圳二手住宅成交量，相比2020年的95273套同比減少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，創(chuàng)下近15年新低。

從部分熱點(diǎn)小區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，“2.8新政”后一個(gè)月內(nèi)，成交均價(jià)下跌了10%-20%，“2.8新政”半年內(nèi)，成交均價(jià)下跌了12%-23%，“2.8新政”1年后，成交均價(jià)下跌了20%-30%。部分小區(qū)相當(dāng)于打了7折。

多個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，越來(lái)越多的房源向指導(dǎo)價(jià)靠攏。

據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價(jià)出臺(tái)后，二手住宅成交議價(jià)率整體波動(dòng)上漲，尤其是2021年三季度后，隨著政策調(diào)控的深化，業(yè)主對(duì)于價(jià)格也逐漸松動(dòng)，議價(jià)空間上升，議價(jià)率達(dá)到10%左右。比如業(yè)主掛牌價(jià)500萬(wàn)，議價(jià)率10%，即讓利了50萬(wàn)元，最終成交價(jià)為450萬(wàn)。

樂(lè)有家營(yíng)銷總裁孟凡振表示，“2.8新政”，短期對(duì)市場(chǎng)沖擊較大，深圳市場(chǎng)由“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)為“買方市場(chǎng)”，長(zhǎng)期看，利于市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。2022年，政策、資金環(huán)境有所緩和，是買房、換房的機(jī)會(huì)。

至于外部多方揣測(cè)的二手房參考價(jià)是否存在松動(dòng)的可能，市場(chǎng)普遍認(rèn)為這一可能性較小。

有深圳房企人士表示，深圳樓市雖然被二手房指導(dǎo)價(jià)冰封，但基本面仍較為穩(wěn)固，交由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)即可。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月深圳樓市新房去化周期縮短至5.8個(gè)月，創(chuàng)下5個(gè)月的新低，顯示市場(chǎng)需求仍極為旺盛。

但也有分析人士表示，不排除松動(dòng)可能。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，按照參考價(jià)政策規(guī)定，今年應(yīng)該重新制定，但現(xiàn)在面臨兩難的困境：一方面，如果按真實(shí)價(jià)格的變動(dòng)，就應(yīng)該下調(diào)參考價(jià)。但這會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，買家更加謹(jǐn)慎。重要的是，價(jià)格下跌意味著，無(wú)法向銀行借到更多錢，在房?jī)r(jià)居高不下的情況下，這對(duì)需求釋放是一個(gè)巨大的阻礙。對(duì)賣方來(lái)說(shuō)，也不是一個(gè)好消息。目前，促消費(fèi)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，成為樓市政策的新重點(diǎn)。因此，下調(diào)參考價(jià)不太合時(shí)宜。另一方面，如果上調(diào)參考價(jià)格，這不太符合目前的市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，與國(guó)家公布的深圳房?jī)r(jià)運(yùn)行指數(shù)不相符，而且可能會(huì)傳達(dá)托底和救市的信號(hào)。

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