園區(qū)（包括各類開發(fā)區(qū)）無(wú)疑是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，中國(guó)30%以上的GDP來(lái)自于園區(qū)經(jīng)濟(jì)。

不過，園區(qū)在持續(xù)推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，自身也面臨諸多問題，其中，園區(qū)過剩問題十分突出。

根據(jù)國(guó)家六部委聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)開發(fā)區(qū)審核公告目錄》，到2018年，中國(guó)共有2543家開發(fā)區(qū)，其中國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)552家，省級(jí)開發(fā)區(qū)1991家。

根據(jù)中國(guó)開發(fā)區(qū)網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2021年4月，我國(guó)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)和省級(jí)開發(fā)區(qū)共有2728家。

除了國(guó)家級(jí)和省級(jí)開發(fā)區(qū)，還有數(shù)量更為龐大的地市級(jí)及以下各類園區(qū)。

智研咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量已高達(dá)2.5萬(wàn)個(gè)。

如此龐大數(shù)量的園區(qū)背后，大量園區(qū)面臨生存發(fā)展難題。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率高達(dá)50%，即便是在長(zhǎng)江沿岸產(chǎn)業(yè)成熟的上海、蘇州等地，園區(qū)空置率也超過10%，部分園區(qū)空置率超過20%。

疫情之下，園區(qū)面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻，就連經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市，園區(qū)空置率也在抬升。

高空置率、大過剩背后，伴隨著時(shí)代切換，園區(qū)發(fā)展面臨八道坎：

1.土地財(cái)政“無(wú)以為繼”。

2021年300城推出各類用地規(guī)劃建筑面積成交20.2億平方米 ，同比下降17.1%，出讓金達(dá)56199億元，同比下降9%。

雖然地方短期仍難以徹底擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，但土地出讓金的急劇縮水已成為地方財(cái)政難以承受之重，尤其是二線、三四線城市2021年土地出讓金分別下降6.4%和34.1%，這無(wú)疑敲碎了園區(qū)的“金飯碗”。

以前靠賣地就能吃飽，但如今開發(fā)飽和、可賣之地越來(lái)越少，園區(qū)還能只靠賣地賣房就能站著把錢給掙了？

2.環(huán)保成了硬約束。

以往，為片面追求GDP和短期利益，部分園區(qū)不計(jì)環(huán)境成本，透支生態(tài)，結(jié)果即便引來(lái)了產(chǎn)生稅收的鳳凰，但糟糕的環(huán)境也留不住人。

隨著“雙碳”目標(biāo)推進(jìn)，環(huán)保已成園區(qū)發(fā)展的硬約束。諸多地方早已卸下唯GDP的高帽子，愈發(fā)要求與環(huán)境的包容性增長(zhǎng)；而去產(chǎn)能去的就是高污染、高耗能，傳統(tǒng)行業(yè)紛紛因環(huán)保紅線而變；就是企業(yè)入駐園區(qū)，也不再只盯著優(yōu)惠政策，環(huán)境是否宜居也是一個(gè)重要考量指標(biāo)。

園區(qū)發(fā)展如何契合環(huán)保要求已成為關(guān)系生死的大命題。

3.缺乏整體規(guī)劃統(tǒng)籌。

很多園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏整體規(guī)劃統(tǒng)籌，對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和發(fā)展方向僅立足自身角度，多有重復(fù)，少有差異。

比如，很多園區(qū)都有商業(yè)集聚的局部區(qū)域，因此都聚焦商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，也都有科技、金融板塊，很難區(qū)分差異化的產(chǎn)業(yè)特色。

4.缺乏“壓艙石”企業(yè)。

很多園區(qū)內(nèi)部雖有產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，但某種程度上都有產(chǎn)業(yè)定位不清晰、產(chǎn)業(yè)特色不突出等問題，缺乏“壓艙石”企業(yè)，也沒有形成叫得響的區(qū)域品牌。

5.產(chǎn)業(yè)載體、政策優(yōu)勢(shì)挖掘不夠。

很多園區(qū)對(duì)樓宇園區(qū)載體資源掌控不強(qiáng)，樓宇資源產(chǎn)權(quán)分散，運(yùn)營(yíng)方自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的實(shí)際租金需求制約其主動(dòng)配合產(chǎn)業(yè)招商，很難對(duì)構(gòu)筑特色產(chǎn)業(yè)樓宇和園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)生必要的內(nèi)生動(dòng)能。

6.未準(zhǔn)備好產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

去產(chǎn)能將鋼鐵、煤炭、光伏等不少產(chǎn)業(yè)“打回原形”，依附其上的園區(qū)“皮之不存，毛將焉附”，礦產(chǎn)園區(qū)“凋零”、鋼貿(mào)城“人去樓空”即是寫照。

可諸多園區(qū)對(duì)此后知后覺，既舍不得現(xiàn)有財(cái)稅大戶，又“騰籠換不來(lái)鳥”，如何讓自己從2.5產(chǎn)業(yè)（生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）向4.5產(chǎn)業(yè)（智能性服務(wù)業(yè)）升級(jí)？

園區(qū)未雨綢繆不夠，只能任憑風(fēng)吹雨打，可迎接未來(lái)或許就得積極面對(duì)這場(chǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，做好戰(zhàn)略預(yù)埋。

7.招商模式的版本有待升級(jí)。

園區(qū)以前是靠土地+關(guān)系，往往來(lái)者不拒，拉進(jìn)籃子里的都是菜；后來(lái)是靠減免稅收制造政策“洼地”，有選擇性地拉進(jìn)自己喜歡的菜。

如果說(shuō)以前園區(qū)處于強(qiáng)勢(shì)地位，那么如今在園區(qū)過剩下，不僅稅收、土地、能源價(jià)格等優(yōu)惠“靠不住”，就是企業(yè)對(duì)園區(qū)諸如環(huán)境、服務(wù)等要求也多樣化了，招商進(jìn)入了“雙向選擇”。

這就不難預(yù)見，未來(lái)園區(qū)招商將從自己唱戲轉(zhuǎn)向搭建平臺(tái)，更多讓政策引導(dǎo)、市場(chǎng)唱戲、國(guó)企當(dāng)先鋒、民企跟著進(jìn)，自己則變身“導(dǎo)演”，提供多元化服務(wù)。

8.管理模式功能需要進(jìn)化。

因?yàn)閭鹘y(tǒng)園區(qū)“九通一平”的時(shí)代已經(jīng)過去，未來(lái)園區(qū)將從蓋房子到搭平臺(tái)、從聚產(chǎn)業(yè)到創(chuàng)服務(wù)，進(jìn)入城市化發(fā)展和智慧運(yùn)營(yíng)階段。

畢竟園區(qū)再也不是單純賣地賣房的開發(fā)商，也非僅僅與產(chǎn)業(yè)客戶捆綁、提供綜合服務(wù)的運(yùn)營(yíng)商，而是這兩者的綜合，更可能是整合社會(huì)資源、多元化投資的平臺(tái)，有些甚至出現(xiàn)業(yè)務(wù)平臺(tái)集成，連產(chǎn)業(yè)鏈都內(nèi)置了。

因此，伴隨功能、服務(wù)多樣化，園區(qū)將改變單一直線型管理，以項(xiàng)目模塊化的剝離與嵌入進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，而管理也將由重變輕，從自己開發(fā)投資到引入資本開發(fā)，提供服務(wù)管理，更多將向功能集成、平臺(tái)管理轉(zhuǎn)型。

此外，園區(qū)還要面臨從土地到政策，政府與市場(chǎng)等各界面新游戲規(guī)則的調(diào)整。

這就意味，園區(qū)模式不在一時(shí)的成功，而看誰(shuí)能笑到最后，關(guān)鍵在于園區(qū)的學(xué)習(xí)與進(jìn)化能力。

（作者系福卡智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

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