當前房地產銷售、投資當月同比增速自去年初高點已分別下滑120個百分點與50個百分點，降幅為歷史之最；且此次從高點下滑轉負僅經歷6個月，而過往要用1年的時間。由于本輪房地產銷售和投資的下挫幅度、速度遠超歷史，若要實現及時糾偏，政策力度或許不能太小。

地產如何穩

與歷史不同，本輪房地產開發貸的回落時點明顯早于購房者的銷售回款。由此可見，在“三道紅線”、房貸集中度等政策作用之下，此次房地產收縮的癥結主要來自開發商等供給端的約束，而非傳統的購房需求端。解鈴還須系鈴人，穩地產的著力點或在于對開發商融資的松綁。

目前并購貸似已不計入“三道紅線”，房企開發貸及其他融資渠道（除非標外）邊際拓寬。“三道紅線”與房貸集中度政策在執行層面或有優化調整可能。在保交樓、保竣工及工程款償付前提下，各地預售資金監管存在靈活空間。當然，作為傳統調控手段，購房需求端的限制也可能有所改變。按揭貸款與房貸利率趨松態勢仍將持續。因城施策之下，各地限購、限貸、限售、限價甚至首付比等也有望適當調整，三四線城市或將更為明顯。

地產何時穩

按照過往經驗，隨著房貸利率下行的延續，如果加之商品房處于低庫存階段，政策趨松的效果往往會比較明顯。初步預計，商品房銷售的降幅將在今年一季度收窄。不過，考慮到購房者對房企風險、房地產稅等顧慮，疊加疫情持續兩年多來各項沖擊對可支配收入及其預期的負向作用，本輪銷售復蘇的節奏和強度可能弱于過往。

基于按揭貸、開發貸等房企到位資金的領先性規律，房地產投資當季增速有望于今年二季度開始回升。其中，建安投資將成為今年房地產投資的主要支撐，土地投資或仍是負向拖累。不過，考慮到房企違約及危機處置對整個行業的深遠影響，房企受損面較歷史更廣，本輪房地產投資的修復過程可能會被拉長。

展望未來，面臨穩增長的嚴峻形勢，房地產的政策調整有望上半年陸續落地，力度或由弱漸強。這與“房住不炒”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等基調并無必然矛盾，只是將其銷售和投資糾偏至正增速的“房地產良性循環和健康發展”的軌道而已。在房地產實現明顯企穩前，基建投資將承擔維穩重任。

（作者系伍戈長江證券首席經濟學家，曹海巍、俞濤、高童系長江證券研究員，薛宇東、陸元鋼、程路捷系長江證券實習研究員）

第一財經獲授權轉載自微信公眾號“伍戈經濟筆記”。

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