進(jìn)入2022年，房貸松動(dòng)從一線拓至二線城市。第一財(cái)經(jīng)記者近日了解到，在北上廣深等城市房貸出現(xiàn)不同程度寬松之后，部分二三線城市也有明顯放松跡象，其中仍以二手房貸款最為明顯，但銀行間差異較大。

以南京為例，多數(shù)大行按揭利率未有變動(dòng)，有中小銀行利率維持在6%以上，也有銀行回到“5時(shí)代”；蘇州則有大行商貸最低可以做到4.9%。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2022年房地產(chǎn)行業(yè)在融資約束進(jìn)一步放松的同時(shí)，因城施策也有更多調(diào)整值得期待。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)更低、收益更高的按揭貸款，在凈息差承壓背景下，未來(lái)只要額度充足，銀行放貸意愿會(huì)更強(qiáng)。

但值得注意的是，部分中小銀行雖然按揭利率有所降低，但在資質(zhì)評(píng)定中會(huì)考慮購(gòu)房者在該行的“綜合貢獻(xiàn)度”，也有中介人士反映部分銀行存在理財(cái)“捆綁銷售”行為。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，銀行此類做法并不新鮮，監(jiān)管趨嚴(yán)之前也存在，再次出現(xiàn)或與年初“開門紅”以及額度增加有關(guān)。

二線城市利率也下行，銀行間分化明顯

開年，第一財(cái)經(jīng)記者就了解到，房地產(chǎn)行業(yè)貸款在監(jiān)管糾偏后繼續(xù)邊際放松，其中，廣州首套房、二套房利率最低分別降至5.65%、5.85%左右，深圳部分中小銀行也對(duì)房貸利率做出調(diào)整，北京、上海在放款速度上均有明顯加快。有大行北京地區(qū)客戶經(jīng)理表示，目前額度充足，存量貸款已經(jīng)發(fā)放完成，但按揭利率仍維持首套5.2%、二套5.7%，二手房放款時(shí)間最快在2~3個(gè)月左右，已經(jīng)回到正常的流程時(shí)間。

近日，部分二線城市也加快了按揭貸款放松動(dòng)作，除了放款時(shí)間縮短，也有銀行做出利率調(diào)整。據(jù)記者了解，南京多家中小銀行近日調(diào)低按揭利率，其中江蘇銀行在新房利率不變情況下，首套二手房貸款利率從6.15%（LPR+150BP）降至5.85%（LPR+120BP），放款周期縮短至1~2個(gè)月。徽商銀行當(dāng)?shù)貍€(gè)貸中心工作人員介紹，該行首套房按揭利率對(duì)外統(tǒng)一仍為5.85%，但不同支行有調(diào)整空間，當(dāng)前額度充足，一般1~2個(gè)月可以放款，該行某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，首套二手房利率區(qū)間最低可以做到5.25%，但對(duì)貸款人資質(zhì)要求較高，而且這一政策已經(jīng)維持較長(zhǎng)時(shí)間。

但同樣作為中小銀行，農(nóng)商行仍然“緊張”。江蘇本地一家農(nóng)商行按揭利率水平相對(duì)較高且未做調(diào)整，其中二手房首套房6.45%、二套房6.65%，與開發(fā)商合作的新房貸款利率分別為5.95%、6.15%。該行當(dāng)?shù)啬持锌蛻艚?jīng)理表示，之前監(jiān)管要求下，額度一直較為緊張，當(dāng)前雖然有所寬松但不明顯，只是放款加快。

相比之下，南京當(dāng)?shù)氐娜珖?guó)性大行及股份行更為“淡定”，首套二手房主要維持在6.15%。“跟小銀行相比肯定偏緊，我們這邊政策上沒(méi)有調(diào)整。”某國(guó)有大行個(gè)貸負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)榇饲皹I(yè)務(wù)沉淀量較大，目前還處于解決存量貸款階段，不僅利率維持6.15%沒(méi)有變，新申請(qǐng)個(gè)貸還要排隊(duì)。另有某股份行工作人員表示，當(dāng)前放款時(shí)間明顯縮短，但是“寬松程度沒(méi)有大家預(yù)期中那么明顯”。

同在江蘇省的蘇州市內(nèi)大行則與南京明顯不同。多家大行在當(dāng)?shù)刂泄ぷ魅藛T表示，近期按揭利率有所下調(diào)，其中建行降至5%，農(nóng)行則有個(gè)貸經(jīng)理表示，如果購(gòu)房者資質(zhì)特別好最低可做到4.9%。青島地區(qū)多家銀行工作人員也表示，目前利率沒(méi)有調(diào)整，但“放款特別快，抵押做完差不多一周可以放款。”

部分中小銀行“捆綁銷售”再現(xiàn)

“根據(jù)客戶在我行綜合貢獻(xiàn)度不同，貸款利率不同。”一家區(qū)域股份行南京某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，該行按揭利率有調(diào)整空間但要看客戶在該行存款情況，有無(wú)存款、存款金額都會(huì)影響貸款利率。另有蘇州當(dāng)?shù)刂薪槿耸糠从常瑥呐c其所在機(jī)構(gòu)合作的銀行來(lái)看，四大行放款時(shí)間更為及時(shí)，部分中小銀行雖然利率降低但有“拖延”現(xiàn)象，還有理財(cái)產(chǎn)品等“有條件的捆綁”。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，“捆綁銷售”現(xiàn)象一直存在，但在地產(chǎn)調(diào)控加碼之后因?yàn)轭~度緊張有所緩解，當(dāng)前額度稍有充足可能再次出現(xiàn)。“兩點(diǎn)比較重要，一個(gè)是時(shí)點(diǎn)，現(xiàn)在開年有‘開門紅’KPI壓力，需要拉存款和中間收入；第二是額度少、需求多，賣方市場(chǎng)更有捆綁的空間。”該人士說(shuō)。

第一財(cái)經(jīng)記者也從部分購(gòu)房者處了解到，當(dāng)前各銀行“搶單”現(xiàn)象相比之前更為明顯，包括有個(gè)貸經(jīng)理主動(dòng)添加微信后幫忙介紹中介、介紹詳細(xì)流程等，相比去年“熱情”很多。但不同城市之間分化較為明顯，在成都等地，部分大行網(wǎng)點(diǎn)尚未恢復(fù)二手房業(yè)務(wù)，所有房貸業(yè)務(wù)都交由各分行/支行專門的貸款部負(fù)責(zé)。

隨著需求端回暖和房企融資環(huán)境放松，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商的預(yù)期也更為樂(lè)觀。此前就有多家機(jī)構(gòu)指出，開發(fā)商的主要支撐還是來(lái)自經(jīng)營(yíng)性資金，按揭支持是關(guān)鍵。根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)最新數(shù)據(jù)，2021年11月末，房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.4%，購(gòu)房者的合理住房需求得到進(jìn)一步滿足，個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首貸房。而按揭的另一面是房企銷量，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，盡管去年百?gòu)?qiáng)房企整體銷量出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但12月已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象，單月銷售操盤金額9940.1億元，同比降低35.2%，較11月卻環(huán)比增長(zhǎng)32.4%。有北京地區(qū)大型中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，二手房成交自10月以來(lái)持續(xù)明顯回升，價(jià)格也出現(xiàn)微漲。

長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈在最新研報(bào)中指出，結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)，若要銷售增速糾偏轉(zhuǎn)正，房貸利率或仍有30BP左右的下行空間，而這往往是通過(guò)調(diào)降貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）與加點(diǎn)兩種方式共同實(shí)現(xiàn)的。他預(yù)測(cè)，2022年尤其上半年除了房企融資約束的進(jìn)一步放松，住房預(yù)售資金監(jiān)管、因城施策或都有更多優(yōu)化與調(diào)整值得期待。

對(duì)于按揭貸款，瑞銀中國(guó)金融業(yè)研究主管顏湄之日前表示，因?yàn)閿?shù)額小且風(fēng)險(xiǎn)低、利息收入更可觀，本身銀行對(duì)按揭貸款的意愿更強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士稱，綜合考慮銀行業(yè)2022年凈息差承壓背景，銀行做按揭業(yè)務(wù)的動(dòng)力或更加充足。

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