在全國樓市仍處于下行期的背景下，本月以來，從中央到地方層面，相繼釋放出各類穩(wěn)樓市、穩(wěn)預期的消息。21日，地產(chǎn)股也出現(xiàn)了近期罕見的漲停潮。

伴隨年底各地樓市吹來陣陣“暖風”，明年樓市政策如何走？時隔數(shù)年，官方重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”意味著什么？“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的同時，如何守住“房住不炒”的底線？

第一財經(jīng)記者采訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛、北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波、人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟等多位專家學者，大家的共識是房地產(chǎn)業(yè)的基礎產(chǎn)業(yè)地位從未發(fā)生改變，并將對于明年經(jīng)濟“穩(wěn)中求進”發(fā)揮重要作用；短期內(nèi)金融政策的調(diào)整不會改變“房住不炒”的主基調(diào)，后者是底線也是暢通良性循環(huán)的關鍵。

在此背景下，專家學者表示，明年樓市政策會延續(xù)“脫虛向?qū)?rdquo;思路，弱化住房的投資屬性，支持滿足合理住房需求，推動房地產(chǎn)業(yè)回歸消費、民生屬性。

第一財經(jīng)：“房住不炒”6年5次被中央經(jīng)濟工作會議所強調(diào)，這釋放了什么信號？面對仍處于慣性下行期的全國樓市，各地應如何平衡好“因城施策”，提振樓市的政策與“房住不炒”的關系？

自2016年中央經(jīng)濟工作會議首提“房住不炒”以來，這一表述僅缺席2017年的中央經(jīng)濟工作會議。在今年的中央經(jīng)濟工作會議中，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”再度被放在住房工作的首位。

同時，2016年的中央經(jīng)濟工作會議提到，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。不過近三年來，“長效機制”并未再提及。

樓建波稱，無論是“房住不炒”還是“長效機制”，都是樓市政策的大前提，并為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮著“潤物細無聲”的作用。得益于此，近幾年來，房地產(chǎn)市場的整體走勢保持平穩(wěn)。

“中央經(jīng)濟工作會議會基于不同年份的經(jīng)濟形勢，強調(diào)不同的工作重點，但不提‘長效機制’并不意味著下一年對該項工作就不再推進。”樓建波稱。

況偉大進一步表示，堅持“房住不炒”和建立“長效機制”，本質(zhì)上是同一問題，而手段上都是綜合利用金融、土地、財稅等來實現(xiàn)。建立“長效機制”旨在讓住房產(chǎn)業(yè)能夠可持續(xù)的發(fā)展下去，不過，今年為此提出了更高的要求，即“良性循環(huán)”。

“長效機制”中的提及的“財稅”手段，被業(yè)界普遍視為房地產(chǎn)稅。多名受訪專家稱，今年以來，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作，被中央多次提及，并被視為調(diào)整收入分配、實現(xiàn)共同富裕重要稅改的環(huán)節(jié)，相關工作也在穩(wěn)妥推進，這正是體現(xiàn)了“長效機制”已得到了更深入的貫徹和落實。

不過在況偉大看來，要想真正落實“房住不炒”，加快建立“長效機制”，在未來的樓市調(diào)控機制中，限貸、限購仍是抑制“炒”、弱化住房投資屬性的關鍵。

除了抑制“炒”，倪鵬飛稱，“房住不炒”也體現(xiàn)在支持“住”上。

在樓市下行壓力大的背景下，“不要因抑制炒而誤傷了住房的合理需求”這一政策制定思路已被多次強調(diào)和落實。在先后召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議中，均提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

“這向市場發(fā)出明確的信號，住房市場仍然擁有較大的發(fā)展?jié)摿Γ斍靶蝿菹拢瑢τ谔嵴袷袌鲂判模€(wěn)定市場預期具有重要意義。”倪鵬飛稱。

11月28日，安徽省肥西縣花崗鎮(zhèn)回遷居民在回遷安置小區(qū)內(nèi)參觀。新華社圖。

第一財經(jīng)：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，是樓市低迷背景下提出的中短期維穩(wěn)政策，還是具有長期性指向意義？

近兩周來，在政策面，已有湖南衡陽、重慶璧山、金華武義、蕪湖、桂林、安丘和陜西、吉林等省市陸續(xù)推出購房補貼等需求端支持政策；在金融面，除了個人住房貸款持續(xù)回暖外，房企流動性問題也逐步得到化解之策，比如，央行和銀保監(jiān)會20日聯(lián)合發(fā)文稱，鼓勵銀行業(yè)金融機構做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融支持和服務。

對于近期房地產(chǎn)市場政策和資金面頻頻傳出的利好消息，多家市場分析機構將其歸因于中央高層會議在月初提出“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”所帶來的正面信號。

受訪專家普遍肯定了上述方向性政策的提出對短期內(nèi)“穩(wěn)市場”“穩(wěn)預期”的積極作用。但對于“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”是中短期還是長期政策存在分歧。

陳晟認為，該政策的提出，是根據(jù)當下的房地產(chǎn)市場供需情況和住房消費的人群結構給出的一個中短期方案。

他表示，在“支持合理住房需求”的相關工作中，一方面要加快推進租賃市場建設，改變結構性供給不足的問題。在特大型城市中，預計未來有30％～40％的住房需求需要通過租賃市場來滿足；另一方面，在商品房市場中，要滿足居民的合理購房消費需求，推進房地產(chǎn)業(yè)脫虛向?qū)崱?/strong>

而在樓建波看來，在中國房地產(chǎn)市場中，實行商品房市場和住房保障市場的“雙軌制”已有很多年了，而商品房市場在滿足人民群眾合理住房需求上從未缺位。

“故而，‘支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求’并不是一個新提法，也不能被視為一種中短期方案，而對于中央高層會議部署明年工作中提出的‘支持商品房市場’的相關表述，可以視為全國范圍內(nèi)推動商品房市場發(fā)展正迎來第三次鋪開。”樓建波稱。

況偉大提出稱，市場在關注“合理住房需求”這一說法時，也應注意到其中包含抑制不合理需求的意味。目前，在大城市和特大城市中，購房者的投資性需求仍然較大。故而，“支持合理住房需求”，并不意味著會放開限購、限跌，只有在投機性需求降下乃至徹底去除的背景下，房地產(chǎn)市場才能真正回歸到消費和民生屬性。“當前，‘支持合理住房需求’這一定性說法的提出，主要意在防風險。”

第一財經(jīng)：中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議均提出“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。如何實行房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)？當前，房地產(chǎn)業(yè)存在哪些“不暢”的堵點？對于不同能級的城市，暢通房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的政策著力點有何不同？

“因城施策”——這一連續(xù)三年被放在“房住不炒”之后的表述，在今年的中央經(jīng)濟工作會議中被置于“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”之前。

近兩周來，已有湖南衡陽、重慶璧山、金華武義、蕪湖、桂林、安丘和陜西、吉林等省市陸續(xù)“因城施策”、推出購房補貼等需求端支持政策。

況偉大稱，在樓市持續(xù)分化的背景下，這些城市相繼推出購房支持政策，實則體現(xiàn)了當前三四線和樓市出現(xiàn)驟降的城市，暢通良性循環(huán)的關鍵在于供給側(cè)的去庫存。而對于一二線和熱點城市，暢通良性循環(huán)則需要滿足中低收入群體的住房消費問題。二者重點不同，均將成為明年住房工作的著力點。

倪鵬飛進一步表示，暢通良性循環(huán)的關鍵點有三。其一，堅持“房住不炒”，并積極完善支持住的相關政策。

其二，保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性、一致性和連續(xù)性，也要因時因地做些機制性邊的際微調(diào)，同時，把握住關鍵政策，把握好政策力度。既形成政策合力，又防止政策過度疊加，防止過猶不及。總體保持政策的韌性。

其三，從產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈、資金鏈的視角，政策及其調(diào)整要確保房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)處于健康運行、有效銜接、順暢傳導，杜絕因政策導致各環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題、斷裂和阻塞。

在陳晟看來，現(xiàn)階段強調(diào)“良性循環(huán)”，也意味著當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在“非良性”問題，如資本的無序擴張在房地產(chǎn)業(yè)中的體現(xiàn)，這些“非良性”問題亟待解決。所謂“良性循環(huán)”，應包含資本流入和流出的良性循環(huán)。

樓建波稱，當前，房企的債務風險是房地產(chǎn)市場上最突出的“非良性”因素之一，如果這部分問題沒有得到有效處理，會對今后中國房企在海外發(fā)債產(chǎn)生嚴重負面影響，乃至波及中國企業(yè)整體的信用評級。

第一財經(jīng)：如何看待時隔數(shù)年重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”？明年經(jīng)濟工作中房地產(chǎn)業(yè)被置于暢通內(nèi)循環(huán)的結構性政策進行部署并提出“探索新的發(fā)展模式”，房地產(chǎn)業(yè)的運行邏輯和產(chǎn)業(yè)定位是否發(fā)生改變？

日前，在“2021-2022中國經(jīng)濟年會”上，國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆明確，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費。”據(jù)興業(yè)證券稱，這是自2017年后，中央再次重提房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。

在上述會議上，中央財經(jīng)委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀也稱，要促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

“一個產(chǎn)業(yè)是否為支柱產(chǎn)業(yè)，是國家產(chǎn)業(yè)政策，會因國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整而發(fā)生變化。而房地產(chǎn)業(yè)的基礎產(chǎn)業(yè)地位是客觀的。”樓建波稱， 中央此次釋放的信號，旨在提振市場信心，但不應該由此產(chǎn)生過分躁動的市場情緒，那就曲解了該句話的原意。事實上，正是因為房地產(chǎn)業(yè)具有支柱性地位，相關政策才會更為穩(wěn)健，更具長期性。調(diào)控的松緊，并不意味著國家房地產(chǎn)和住房基本政策的改變。

陳晟進一步表示，在明年經(jīng)濟工作“穩(wěn)字當頭”“穩(wěn)中求進”的背景下，房地產(chǎn)業(yè)對于暢通內(nèi)循環(huán)的作用更為凸顯。

第一財經(jīng)注意到，在今年的中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)業(yè)的相關工作部署被置于“結構性政策要著力暢通國民經(jīng)濟循環(huán)的環(huán)節(jié)”，并明確房地產(chǎn)市場要“探索新的發(fā)展模式”。

陳晟稱，在新的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)業(yè)不再是財富積累的急先鋒，而是回歸到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正常軌道上，并承擔起“支柱性產(chǎn)業(yè)”穩(wěn)經(jīng)濟發(fā)展的作用。一方面，為新增產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供更多空間；另一方面，在已有存量空間中，提高空間使用效率，加快推進城市更新，老舊小區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造，保障性租賃住房發(fā)展等相關工作。應注意到，在服務民生過程中，房地產(chǎn)業(yè)仍大有可為。