繼中央政治局會議定調(diào)后，今年的中央經(jīng)濟工作會議在部署明年重點工作時，再次強調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”，并首次提出“加強預(yù)期引導(dǎo)”。

據(jù)新華社報道，中央經(jīng)濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

第一財經(jīng)注意到，不同于去年中央經(jīng)濟工作會議將住房工作單獨列出，在今年會議中，住房工作被列入“結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國民經(jīng)濟循環(huán)”的環(huán)節(jié)，并明確房地產(chǎn)市場要“探索新的發(fā)展模式”。與此同時，在部署明年的住房工作中，除了延續(xù)“房住不炒”“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”兩大關(guān)鍵方向外，會議還強調(diào)要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

關(guān)鍵詞一：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)

“良性循環(huán)”和“滿足合理住房需求”，正成為近期房地產(chǎn)相關(guān)政策表述的關(guān)鍵詞匯。

此次中央經(jīng)濟工作會議，將把促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”的表述放在了“健康發(fā)展”的前面。

12月6日召開的中央政治局會議強調(diào)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

11月底，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴在發(fā)表的《必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中，也提到“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

“說法的調(diào)整，體現(xiàn)了當(dāng)前中央對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)表述較為溫和，這對于分析、理解明年的政策目標(biāo)有積極意義。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，伴隨信貸收緊和前期調(diào)控政策的逐漸顯效，今年下半年來，全國房地產(chǎn)市場迅速降溫，具體表現(xiàn)為“市場—企業(yè)—居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，房地產(chǎn)運行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險明顯增大。

“從這個角度看，只有房地產(chǎn)市場的‘市場—企業(yè)—居民家庭’之間實現(xiàn)了良性循環(huán)，房地產(chǎn)才能真正迎來健康發(fā)展的空間。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，所謂“良性循環(huán)”，包含供地、開發(fā)、銷售的良性循環(huán)，而真正得以落實，需要資金的支持。“大起大落不是健康的，平穩(wěn)運行應(yīng)包括資金供給的平穩(wěn)，而不是資金緊縮導(dǎo)致行業(yè)波動。”

第一財經(jīng)還注意到，“因城施策”——這一連續(xù)三年被放在“房住不炒”之后的表述，在今年的中央經(jīng)濟工作會議中被置于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”之前。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，這意味著在樓市下行、一二三線城市樓市分化加劇背景下，中央將繼續(xù)深入落實差異化的樓市調(diào)控政策。

關(guān)鍵詞二：滿足購房者的合理住房需求

從中央政治局會議到中央經(jīng)濟工作會議，在部署明年住房工作時，都提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

那么，什么是“合理住房需求”？

嚴(yán)躍進(jìn)稱，“合理住房需求”是相較于“投機需求”而言的。“合理住房需求”應(yīng)既指剛需和改善型購房需求，也可以簡單理解為首套和二套購房需求。換言之，這兩類購房需求都會得到支持。

近日，江蘇省南通市下轄海安市發(fā)布消息，截至明年2月底，對于該市常住居民中，子女未滿18周歲(截至2022年2月28日)，有改善居住條件的二孩、三孩家庭，給予購房補貼。多孩家庭最多可以在市場價格基礎(chǔ)享有每平方米400元的優(yōu)惠。這是全國首個明確給予多孩家庭改善型住房補貼的城市政策。

與此同時，海安市的樓市新政中，還對改善型購房需求予以明示，除多孩家庭外，還包括地段改善型、戶型改善型等購房需求。

有分析人士認(rèn)為，海安市的樓市新政有很好的導(dǎo)向作用，預(yù)計后續(xù)會對改善型購房需求的面積、套數(shù)予以明確，并將對這類購房群體，予以購房首付、貸款等政策優(yōu)惠。

關(guān)鍵詞三：首提“探索新的發(fā)展模式”

今年的中央經(jīng)濟工作會議稱，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

所謂“新的發(fā)展模式”，在李宇嘉看來，具體有五點，即：多元主體、多元房屋類型、新的供地類型、新的融資方式和新的土地出讓方式。

李宇嘉表示，在過去，開發(fā)商為唯一供應(yīng)主體，“拿地、融資、開發(fā)、賣房”的循環(huán)是唯一模式?，F(xiàn)在，國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房工作的重點，并且提出5個供應(yīng)渠道和主體，再次重申發(fā)展長租房，這些共同構(gòu)成了多元主體。

根據(jù)國務(wù)院辦公廳7月初發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實現(xiàn)全體人民住有所居的重要路徑。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受第一財經(jīng)采訪時稱，伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場，當(dāng)前，中國城鎮(zhèn)住房市場已告別總量短缺時代，一些區(qū)域甚至出現(xiàn)飽和乃至過剩的現(xiàn)象。但結(jié)構(gòu)性供給不足的問題卻更加凸顯。

“應(yīng)注意到，這一部分的供給不足問題，將給中國未來15年里，帶來約150億平米的樓市增量。”倪鵬飛稱。

關(guān)鍵詞四：重申“房住不炒”

自2016年中央經(jīng)濟工作會議首提“房住不炒”以來，這一表述僅缺席2017年的中央經(jīng)濟工作會議。在此次會議中，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”再度被放在住房工作的首位。

李宇嘉稱，這意味著“房住不炒”是頂層設(shè)計，也是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長期指針，不會因行業(yè)一時出現(xiàn)下行和局部風(fēng)險暴露而調(diào)整，這個戰(zhàn)略定力是不能動搖的。只有在戰(zhàn)略定力不變的背景下，當(dāng)短期策略調(diào)整時，才會有底線、有堅守，不會亂了陣腳。

回顧2021年，從年初政府工作報告中再次強調(diào)了“房住不炒”的定位以來，“房住不炒”繼續(xù)成為樓市政策的高頻詞，與此同時，下半年以來，伴隨樓市分化加劇，調(diào)控端還出現(xiàn)限漲、限跌并存的“雙向”調(diào)節(jié)模式。

中指研究院認(rèn)為，預(yù)計2022年，樓市政策將延續(xù)“雙向”調(diào)節(jié)的方向。

此外，為穩(wěn)定市場預(yù)期，此次會議雖沒有重申“三穩(wěn)”目標(biāo)，但首次提出了“預(yù)期引導(dǎo)”的概念。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，這意味著未來政策將側(cè)重引導(dǎo)市場預(yù)期平穩(wěn)，既包括房地產(chǎn)市場不會持續(xù)下行，不會爆發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險的預(yù)期引導(dǎo)；也包括“房住不炒”長效機制不會改變，各方不能抱有“刺激房地產(chǎn)、炒作房地產(chǎn)”的心態(tài)。

標(biāo)簽： 房地產(chǎn) 2022 良性循環(huán) 房住不炒 保障性租賃住房 改善型