靴子落地。12月3日晚間，中國恒大（03333.HK）宣布，無法履行2.6億美元債務(wù)擔(dān)保義務(wù)。

晚間，廣東省人民政府約談恒大實(shí)控人許家印。同時(shí)，廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司派出工作組，督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作，督促切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)控管理，維護(hù)正常經(jīng)營。

隨后，央行對(duì)于廣東省向恒大派出工作組表示支持，并稱“短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長期市場(chǎng)的正常融資功能。”央行表示，近期境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

“這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的個(gè)案現(xiàn)象。我們相信境內(nèi)外監(jiān)管部門會(huì)依法公平公正地處理相關(guān)事宜。”銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人晚間對(duì)此表示，恒大集團(tuán)全部債務(wù)中金融債務(wù)占比約三分之一，結(jié)構(gòu)比較分散，其金融投資數(shù)額很小。因此，這不會(huì)對(duì)我國銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)的正常運(yùn)行造成任何負(fù)面影響。該發(fā)言人還表示，中國金融的市場(chǎng)化、法治化和國際化改革開放取向不會(huì)有任何改變。

針對(duì)恒大風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)資本市場(chǎng)的影響，證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人晚間表示，目前A股市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，交易所債券市場(chǎng)違約率保持在1%左右的較低水平，涉房上市公司、債券發(fā)行人經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)總體健康，恒大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)資本市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控。

積極爭取境外重組

中國恒大晚間公告稱，公司收到要求公司履行一項(xiàng)金額為2.6億美元擔(dān)保義務(wù)的通知，“在本集團(tuán)未能履行擔(dān)保或其他財(cái)務(wù)責(zé)任的情況下，可能導(dǎo)致債權(quán)人要求債務(wù)加速到期”。

同時(shí)，恒大還表示，自2021年9月份以來，集團(tuán)積極與財(cái)務(wù)顧問和法律顧問評(píng)估公司的資本架構(gòu)及流動(dòng)性情況，探索所有可行方案，并與境外債權(quán)人保持持續(xù)溝通。

“鑒于目前的流動(dòng)性情況，集團(tuán)不確定是否擁有充足資金繼續(xù)履行財(cái)務(wù)責(zé)任。集團(tuán)會(huì)統(tǒng)籌考慮其整體財(cái)務(wù)狀況，尊重全體利益相關(guān)方，秉承公平性、法制化原則，將積極與境外債權(quán)人溝通，為所有利益相關(guān)方制定可行的境外重組方案。 ”恒大稱。

央行晚間表示，恒大集團(tuán)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴(kuò)張。境外美元債市場(chǎng)是高度市場(chǎng)化的，投資人較為成熟、甄別能力較強(qiáng)，對(duì)于相關(guān)問題的處理也有清晰的法律規(guī)定和程序。

“中國始終堅(jiān)持營造公平的市場(chǎng)環(huán)境，穩(wěn)妥有序推進(jìn)中國金融市場(chǎng)的雙向開放。有關(guān)部門將繼續(xù)保持與境外市場(chǎng)相關(guān)監(jiān)管部門的溝通，敦促境外發(fā)債企業(yè)及其股東，嚴(yán)格遵守市場(chǎng)紀(jì)律和規(guī)則，按照市場(chǎng)化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問題，積極履行法定償債義務(wù)。”央行表示，對(duì)于企業(yè)匯出資金償付及回購境外債券的，有關(guān)部門將在現(xiàn)行政策框架下提供支持和便利。

“實(shí)際上，自從恒大出問題以來，市場(chǎng)上一直在等待恒大違約的具體時(shí)點(diǎn)。四季度以來，許家印通過變賣個(gè)人資產(chǎn)，多次在最后時(shí)點(diǎn)償還美元債，延遲了違約時(shí)點(diǎn)。但過去幾個(gè)月，隨著恒大銷售陷入極大困境，依靠高周轉(zhuǎn)回籠資金償還貸款的路徹底被堵死，個(gè)人變賣資產(chǎn)只能延緩違約時(shí)點(diǎn)，但違約是早晚的事。”華興資本集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李宗光對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，因此這次履約失敗可以說是一次“靴子落地”。

在他看來，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)房企的個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)處置是有利于行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展的。

他表示，“高杠桿-高周轉(zhuǎn)”下，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)水平普遍不低，但近年來，有關(guān)部門落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，通過“三條紅線”和“貸款集中度管理”等政策，限制房地產(chǎn)企業(yè)無序加杠桿。經(jīng)過一段時(shí)間的努力，我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性出現(xiàn)向好趨勢(shì)。

另有業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，有關(guān)部門全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)金融審慎管理制度，房地產(chǎn)的合理融資需求得到積極滿足，我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性出現(xiàn)向好趨勢(shì)。恒大集團(tuán)經(jīng)營管理不善、盲目多元化擴(kuò)張，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，屬于個(gè)別現(xiàn)象。

國泰君安分析師董琦此前曾發(fā)報(bào)告提出，恒大事件大背景是2020年以來房地產(chǎn)調(diào)控帶來的房企融資渠道收窄，融資規(guī)模持續(xù)下降，疊加企業(yè)銷售回款減少，流動(dòng)性缺口較大。但是，從企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營能力以及債務(wù)結(jié)構(gòu)和存量來看，恒大此次危機(jī)有其自身根源。

經(jīng)營戰(zhàn)略方面，首先，多元化的問題。多元化的業(yè)務(wù)沒有給恒大帶來健康的現(xiàn)金流，大部分業(yè)務(wù)都處于虧損狀態(tài)。其次，擴(kuò)張過于激進(jìn)。

實(shí)際上，由于業(yè)務(wù)激進(jìn)擴(kuò)張，截至目前，恒大負(fù)債約2萬億。

經(jīng)營能力方面，周轉(zhuǎn)速度的問題，高負(fù)債率和高周轉(zhuǎn)天數(shù)造成巨大的現(xiàn)金流和負(fù)債壓力。其次，去化能力的問題，促銷效果持續(xù)下降，常規(guī)銷售能力無法應(yīng)對(duì)自身的高庫存難題。

債務(wù)結(jié)構(gòu)和存量方面，恒大集團(tuán)“三道紅線”全部“踩線”，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高、償債壓力很大，且面臨巨大的現(xiàn)金流壓力。

自恒大事件爆發(fā)以來，業(yè)內(nèi)對(duì)上述問題十分關(guān)注，而對(duì)于恒大可能出現(xiàn)的境內(nèi)外債務(wù)違約也一直有所預(yù)期。

在李宗光看來，除多元化擴(kuò)張?jiān)斐蓡栴}之外，恒大突破底線加杠桿也是其爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因。

“雖然’高杠桿-高周轉(zhuǎn)’是目前房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，但恒大杠桿程度之高，加杠桿手法之多，還是令人瞠目結(jié)舌。盡管表內(nèi)貸款不高，但通過信托等表外貸款、上下游供應(yīng)商欠款、恒大財(cái)富高息產(chǎn)品攬儲(chǔ)等手段，將杠桿做到了極致。”李宗光說，近年來，恒大轉(zhuǎn)向造車，通過舉債數(shù)百億元大肆買買買，造車是極度燒錢的游戲，這或許也成為了壓垮恒大的最后一根稻草。

監(jiān)管層支持房企合理融資

恒大事件爆發(fā)之后，業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體融資有一定憂慮。不過，根據(jù)監(jiān)管層最新表態(tài)，房地產(chǎn)合理發(fā)債融資仍將得到支持。

央行晚間表示，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長期市場(chǎng)的正常融資功能。近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

證監(jiān)會(huì)也表示，恒大集團(tuán)事件屬于個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)守主業(yè)、經(jīng)營穩(wěn)健。下一步，證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)保持市場(chǎng)融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

第一財(cái)經(jīng)從接近監(jiān)管人士處獲悉，證監(jiān)會(huì)還支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購，近期，已有大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)啟動(dòng)相關(guān)債券發(fā)行工作。同時(shí)，將積極發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，探索推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITS）支持保障性住房等租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型。

同時(shí)，金融市場(chǎng)也將繼續(xù)為房地產(chǎn)提供融資渠道，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。

實(shí)際上，早在10月20日，劉鶴副總理就曾在2021年金融街論壇年會(huì)上表示，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變”。

而今年10月以來，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)整體也呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。有機(jī)構(gòu)首席地產(chǎn)分析師對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，可以看到，近期一些房企在采取自救措施，而且除債務(wù)硬約束的企業(yè)外，10月份以來房企整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是在減小的，包括陽光城、中國奧園等都在做債務(wù)重組或延展。

“能重組就是好事，說明債權(quán)人是同意解決問題的。”該分析師說。

李宗光也觀察到，恒大事件出現(xiàn)后，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些非理性的聲音，認(rèn)為國家要拋棄房地產(chǎn)行業(yè)了，民營開發(fā)商要逐步被清理出去，被國資替代。

“實(shí)際上，恒大的問題更多地是個(gè)體性問題，過度冒險(xiǎn)失敗后，應(yīng)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則承擔(dān)損失，付出代價(jià)。但這并不意味著對(duì)民營地產(chǎn)商的否定，只要穩(wěn)健經(jīng)營、聚焦主業(yè)，是不應(yīng)過度擔(dān)心的。所謂國資趁火打劫，趁機(jī)低價(jià)取代民營資本，更是不可能的。”他分析稱，實(shí)際上，國有開發(fā)企業(yè)受到“三條紅線”限制，很難做大資產(chǎn)負(fù)債表。對(duì)于大部分國資而言，問題開發(fā)商更多是燙手山芋，而非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在他看來，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)完全否定，或把它和實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)立起來，絕對(duì)化地看待問題。“房地產(chǎn)過去幾十年的發(fā)展，使我國人均居住面積達(dá)到40平方米，居住條件和居住環(huán)境有了質(zhì)的飛躍。”他說，而且，行業(yè)上下游幾十個(gè)行業(yè)，大部分也都是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

銀保監(jiān)會(huì)晚間還表示，將在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。

“現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”銀保監(jiān)會(huì)稱。

標(biāo)簽： 房地產(chǎn) 履約 融資 發(fā)債 擔(dān)保