12月3日，惠譽將合景泰富集團的長期外幣發(fā)行人違約評級自'BB-'下調(diào)至'B+'，展望負面。惠譽同時將高級無抵押評級自'BB-'下調(diào)至'B+'，回收率評級為'RR4'。在報告中惠譽表示，相信合景泰富有能力用自有資金償還債務。

今年下半年以來，多家國際評級機構接連下調(diào)眾多房企評級。而從本次合景泰富評級情況來看，依舊高于多數(shù)房企。

據(jù)了解，此次調(diào)整或與惠譽采用的新評分標準有關。有機構人士指出，市場提出新標準如隱含性回款率及杠桿率計算方法只計入非并表合作項目債務，但不考慮這些項目的回款，對合作項目多的房企這些指標會比較弱，評分自然較低。近幾年越來越多開發(fā)商利用合作開發(fā)模式分散風險，降低成本和擴大規(guī)模，新評分標準可能未能反映合作項目實際業(yè)務情況，或不可避免存在對房企經(jīng)營狀況的判斷偏差。

債務兌付能力持續(xù)穩(wěn)定 將視乎時機再融資

主要受行業(yè)融資收緊影響，今年10月，惠譽對房地產(chǎn)評級的指標測算及評分方式進行了修訂。修訂后，29家開發(fā)商被列入評級觀察名單，投資級房企亦未能幸免。截至目前，29家被列入觀察名單的開發(fā)商當中，惠譽已對10家開發(fā)商下調(diào)評級，7家調(diào)整展望。

惠譽下調(diào)反應了由于房企資本市場的不穩(wěn)定性帶來融資靈活性的下降。

惠譽指出，合景泰富權益銷售和杠桿率都在BB- 指標上，但隱含回款率在B+指標范圍，惠譽相信合景泰富有能力用自有資金償還債務，但受限于市場融資環(huán)境，融資能力將削弱。

惠譽在報告中提到，相信公司在不需要資本市場融資情況下也有充足現(xiàn)金流應付未來一年短期債務。

對于今年12月17日剛性到期的公司債【15合景01】25億，合景泰富已經(jīng)提前準備好資金屆時兌付；對于明年1月到期的2.5億美元債，合景泰富已在今年9月發(fā)行共計2.58億美元債對其進行再融資。

縱觀今年合景泰富在資本市場的表現(xiàn)一直十分穩(wěn)定，堅持如期兌付債務。境內(nèi)債方面，合景泰富今年4月兌付到回售期的私募債【16穗建03】55億，今年7月兌付剛性到期的熊貓債【16合景01】及【16合景02】合計33億，以及今年10月兌付到回售期的熊貓債【16合景05】30億。

境外債市方面，合景泰富對于集團對外擔保的3億美金已兌付。而明年1月到期的2.5億美元債，公司已在今年9月發(fā)行共計2.58億美元債對其進行再融資。

明年9月到期的9億美元債，合景泰富也已獲取足夠的境外債券發(fā)行額度。

合景泰富方面表示，公司將持續(xù)留意市場窗口，選擇合適的時間進行再融資。

更重要的是，合景泰富的土儲及項目大部分位于大灣區(qū)及長三角區(qū)域的一線及強二線城市，市場需求依然較大，反彈速度更快，去化能力高，銀行對公司支持力度逐漸加大，因此明年的流動性相對寬松，其不認為明年的債務會存在兌付風險。

在手現(xiàn)金足以覆蓋近期債務 杠桿率降至49%

惠譽在報告中提到，今年以來，合景泰富共如期兌付118億境內(nèi)公司債及6.5億境外美元債，杠桿率已從52%下降至49%，彰顯其現(xiàn)金流管理實力。

可見，調(diào)整只是由于惠譽認為未來行業(yè)不穩(wěn)定及融資環(huán)境受限，而非公司本身經(jīng)營情況導致現(xiàn)金流削弱。

事實上，合景泰富一直備有充足現(xiàn)金應對近期債務。

2021年上半年，合景泰富剔除預收款的資產(chǎn)負債率下降3.3個百分點至71.8%，非受限現(xiàn)金短債比從1.6倍提升至1.8倍，凈負債率下降7.6個百分點至54.1%，公司非受限現(xiàn)金達到426億。

香港啟德尚·珒溋項目已于今年11月交付。香港鴨脷洲項目也將在明年發(fā)售，以上兩個香港項目合計420億港幣的剩余可售貨值，是合景泰富境外資金的有力補充。

據(jù)了解，去年合景泰富新增土地并表率93%，今年新增土地并表率100%，預計未來1-2年公司并表率顯著提升。根據(jù)克爾瑞11月銷售榜單，1-11月合景泰富合同銷售937億，同比去年增長3%，合景泰富表示將于12月繼續(xù)推出新盤，并對明年發(fā)展充滿信心，銷售持續(xù)增長。

更重要的是，在數(shù)字化轉(zhuǎn)型和多元化布局的疊加效應下，合景泰富優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的市場價值進一步放大。

投資性物業(yè)方面，上半年合景泰富商場以及寫字樓運營表現(xiàn)亮眼，租金收入達到9.01億元，同比增長55.3%。運營半年以上的商場整體出租率達89%，客流量同比增長88%；零售額同比增長超82%。

寫字樓方面，合景泰富的寫字樓全面覆蓋長三角城市群、粵港澳大灣區(qū)等全國重要城市經(jīng)濟圈，目前已開業(yè)運營9座寫字樓，為集團提供穩(wěn)定的租金流入。2021上半年集團寫字樓整體出租率為87%。

同時，合景泰富預期新開業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，包括25個商場和11個寫字樓，且這些項目多位于大灣區(qū)、長三角以及成渝等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的一線及核心二線城市。隨著疫情防控進入常態(tài)化，集團旗下商場通過新的消費業(yè)態(tài)、創(chuàng)新的線下活動，數(shù)字化賦能，擴大消費生態(tài)圈。

標簽： 合景泰富