在房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒低迷和前期政策偏緊的影響下，預(yù)計(jì)明年全國房地產(chǎn)活動(dòng)將整體繼續(xù)走冷；但從中長(zhǎng)期看，由于城鎮(zhèn)化趨勢(shì)不變，未來5～10年，中國對(duì)房地產(chǎn)的需求還將維持在一個(gè)平穩(wěn)、乃至較快的增長(zhǎng)區(qū)間。

11月10日，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平在中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）上表達(dá)了上述觀點(diǎn)。

他認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一系列調(diào)整是短中期的，尤其是受包括針對(duì)房企和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的房地產(chǎn)金融政策的松緊度調(diào)整影響；從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)需求尚未達(dá)到漲勢(shì)逐漸觸底的階段，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的支撐作用依然堅(jiān)挺。

從短期來看，連平稱，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)投資、供地、價(jià)格、成交全面走冷的階段。數(shù)據(jù)顯示，三季度房地產(chǎn)行業(yè)景氣度明顯下行，其中三季度房地產(chǎn)新開工、銷售和投資繼上半年的強(qiáng)勁增長(zhǎng)后分別同比下跌17.4%、12.5%和0.8%。

連平認(rèn)為，考慮到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行是一個(gè)難以改變的事實(shí)，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和金融體系至關(guān)重要，且牽涉行業(yè)眾多，現(xiàn)階段，應(yīng)警惕房地產(chǎn)活動(dòng)走弱對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

“后續(xù)應(yīng)持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)投資增速放緩將對(duì)整體投資和消費(fèi)的帶來的波及和影響。”連平說，近兩年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重保持平穩(wěn)較高增長(zhǎng)，截至2021年9月末，其占比已超過28％。房地產(chǎn)開放投資大幅下行，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體投資消費(fèi)環(huán)境帶來一系列沖擊。比如，對(duì)建筑業(yè)、耐用消費(fèi)品、住房金融服務(wù)以及家用電器等行業(yè)領(lǐng)域造成的負(fù)面影響。

長(zhǎng)春市生態(tài)大街附近的一處在建樓盤（2月22日，無人機(jī)照片）。新華社。

從中期來看，連平預(yù)測(cè)，明年樓市將延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。具體來看，在房企銷售上，通過對(duì)目前住房信貸增長(zhǎng)情況的分析，2022年全年商品房銷售增速將較今年有所放緩，甚至可能出現(xiàn)階段性負(fù)增長(zhǎng)。在房企拿地上，參照2011年、2014年和2018年，即房企拿地趨于謹(jǐn)慎的三年，2022年房企購置土地面積將較今年下降，降幅在7%左右。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資的降速會(huì)導(dǎo)致其對(duì)投資、消費(fèi)等宏觀經(jīng)濟(jì)的多個(gè)方面拉動(dòng)作用減弱。“以房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值占房地產(chǎn)投資的比例為0.53來計(jì)算，如果明年房地產(chǎn)產(chǎn)值約8.46萬億元，那么其對(duì)GDP的拉動(dòng)只有0.6個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率是7.3%。”連平稱。

連平認(rèn)為，在短中期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)全面景氣度下行需要引起高度關(guān)注，建議相關(guān)政策從“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)地價(jià)”向“穩(wěn)預(yù)期”調(diào)整，即將“穩(wěn)預(yù)期”放在更為重要的位置上。

“在房地產(chǎn)市場(chǎng)治理調(diào)節(jié)的過程中，建議調(diào)控政策趨向溫和，尤其是金融領(lǐng)域的相關(guān)政策，應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)可控的條件下，做出適當(dāng)邊際放松，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期回歸平穩(wěn)。也即是說，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該要滿足、支持優(yōu)良的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求，以及居民剛性和改善性購房的需求，提供合理的金融支持。”連平稱。

之所以呼吁將房地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境保持在一個(gè)相對(duì)合理的狀態(tài)，在連平看來，也是因?yàn)閺闹虚L(zhǎng)期來看，在“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)有一個(gè)較大的發(fā)展空間和機(jī)遇期。

連平稱， 2020年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率為63.89%，這一比例仍低于許多同等發(fā)展階段上的國家，所以未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間依然不小。與此同時(shí)，根據(jù)國家衛(wèi)健委2017年統(tǒng)計(jì)，流入地?fù)碛凶》康牧鲃?dòng)人口占比已近30％，而其余7成租房群體中，有25％人口有在流入地長(zhǎng)期居留的意愿。這表明，隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)、流動(dòng)人口規(guī)模的擴(kuò)大，在人口流入的城市地區(qū)，其住房需求會(huì)進(jìn)一步增加。

“基于此，我對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的中、長(zhǎng)期走勢(shì)持樂觀態(tài)度，至少在未來5年～10年間，中國對(duì)房地產(chǎn)的需求還將維持在平穩(wěn)、乃至較為快速的增長(zhǎng)區(qū)間。從更長(zhǎng)期來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中所扮演的角色仍至關(guān)重要。未來，我們可以逐步地減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴，但要真正告別對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，依然很難。”連平稱。

標(biāo)簽： 房地產(chǎn) 投資 房?jī)r(jià) 信貸 金融 城鎮(zhèn)化