“金九銀十”往往是樓市的銷售旺季，不過近期房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，樓市頗有“入冬”之勢。10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，一定程度上反映了市場冷暖。9月新建商品住宅房價出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為27個，相比8月明顯減少;二手房的降價城市數(shù)量則達到了52個。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶在解讀中提到，9月份70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。業(yè)內(nèi)專家認為，房地產(chǎn)市場已明顯進入降溫周期，隨著調(diào)控政策糾偏，未來房企的融資環(huán)境或?qū)⒙杂泻棉D(zhuǎn)。

新房價格止?jié)q轉(zhuǎn)跌

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，9月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;廣州下降0.1%，與上月相同;上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2個和0.8個百分點。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平的有北京、寧波、福州、青島、武漢、烏魯木齊、贛州7個。房價出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為27個，相比8月份的46個數(shù)量明顯減少。

“即便是房價漲幅排名靠前的城市，如西安和銀川，其環(huán)比漲幅其實相對不大，為0.6%的水平。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

嚴躍進分析稱，9月全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，同比漲幅為3.3%。最值得關(guān)注的是，環(huán)比漲幅首次為負。統(tǒng)計顯示，這也是2015年5月以來首次下跌，換言之，這是77個月以來首次下跌。要高度重視此類數(shù)據(jù)走勢，明確認識到當前房價的矛盾，警惕房價從“過熱”轉(zhuǎn)為“過冷”的風險。

此外，9月份一二三線城市的房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)分別為0.1%、0和-0.2%。在嚴躍進看來，此次三四線城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)首次下滑，這也是2020年3月以來首次下跌。對于三四線城市而言，自然需要格外注意此類風險。

從成交量來看，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)，今年國慶期間，15個重點監(jiān)測城市的新房成交套數(shù)為8309套，成交面積為92.44萬平方米，較去年同期下滑19%。其中，9個重點二線城市，國慶7天長假新房成交4193套，同比下滑幅度達41%;2個重點三線城市，國慶7天長假新房成交116套，同比下滑近八成。

二手房市場大降溫

二手房市場上，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%，轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%;三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

“二手房市場一線城市價格下跌幅度超過二三線城市，主要是一線城市以存量房為主，信貸、調(diào)控收緊下供需雙方預期調(diào)整更快。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱。

嚴躍進表示，9月全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。在連續(xù)16個月房價上漲的基礎(chǔ)上，8月二手房價格漲幅首次為0，而9月明確下跌。這和實際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢，說明市場本身進入明顯的降溫周期。

從二手房的降價城市數(shù)量看，9月達到了52個城市，例如哈爾濱、呼和浩特、唐山等。嚴躍進指出，據(jù)此可以認為，大概有3/4的城市出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象。實際上后續(xù)降價的動作還會增加。“近期部分房東還是咬住價格或者干脆不賣，但估計后續(xù)市場運行中，各類降價的現(xiàn)象也還是會有所增加。”

對于9月樓市表現(xiàn)，許小樂總結(jié)道，二手房價格連續(xù)第二個月環(huán)比下跌，新房價格在本月止?jié)q轉(zhuǎn)跌，價格的下行完成由二手房市場向新房市場的傳遞。9月市場整體保持下行，重點城市二手房成交量降至歷史低位，9月全國新房商品住宅銷售面積也創(chuàng)2016年以來歷史新低，此外土地市場第二輪集中供地房企拿地積極性降低，市場預期下降、成交量低迷導致價格的下跌。

堅定維護市場健康發(fā)展

近期的樓市調(diào)控政策影響已經(jīng)顯現(xiàn)，而除了新房、二手房價格均有所下跌之外，不少房企業(yè)績也出現(xiàn)下滑。

金地集團近日發(fā)布公告稱，9月該公司實現(xiàn)銷售面積98.1萬平方米，同比下降20.88%;實現(xiàn)銷售金額212億元，同比下降17.84%。此外，招商蛇口9月銷售數(shù)據(jù)也顯示，該公司9月實現(xiàn)銷售面積98.86萬平方米，同比下降9.67%;實現(xiàn)銷售金額233.29億元，同比下降21.72%。

針對樓市現(xiàn)狀，中原銀行首席經(jīng)濟學家王軍在接受北京商報記者采訪時表示，要穩(wěn)定房貸利率，不要“一刀切”式地過度壓縮房地產(chǎn)按揭貸款，不要誤傷剛性需求和改善性住房需求，盡可能確保在建樓盤不要發(fā)生爛尾現(xiàn)象。應采取必要措施，防止由于部分房地產(chǎn)企業(yè)信用違約、現(xiàn)金流斷裂問題引發(fā)行業(yè)層面的傳染，進而造成金融風險和地方政府債務風險，減輕由于房地產(chǎn)投資波動對經(jīng)濟增長的沖擊。

值得注意的是，央行在三季度例會上提出了房地產(chǎn)市場的“兩個維護”，隨后組織相關(guān)部委召開房地產(chǎn)金融工作座談會，對前期金融調(diào)控政策進行糾偏，部分城市房貸利率已有所下調(diào)。

中國民生銀行高級宏觀研究員王靜文表示，“房地產(chǎn)調(diào)控政策近期有所糾偏，央行在三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上指出，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規(guī)則也存在一些誤解，一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。近期按揭發(fā)放明顯加速，部分地區(qū)按揭貸款利率也出現(xiàn)下行，房企的融資環(huán)境略有好轉(zhuǎn)”。

就在10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會上表示，“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。

中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝也強調(diào)，在金融管理部門的預期引導下，金融機構(gòu)和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。下一步，金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府堅定維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。

標簽： 二手房市場 降溫周期 房企業(yè)績 樓市調(diào)控